Securitisation: Immobilienfinanzierung durch Verbriefung (PDF)

Eine globale Finanzkrise, verbunden mit einer Rezession der Weltwirtschaft, wird nicht nur ihre Spuren in den Bankenbilanzen hinterlassen, sondern auch zu einer stockenden Finanzierung der kapitalsuchenden Unternehmen führen. Dieser Effekt wir um so deutlicher, sobald es nach der Krise zu einem wirtschaftlichen Aufschwung kommt, der dann aber nicht durch ein entsprechendes Kreditwachstum finanziert werden kann. Infolge dieser Entwicklung denken schon jetzt deutsche Kreditinstitute, begleitet durch die EZB und die Bundesregierung, über ein "Comeback des Verbriefungsmarktes" nach. So heisst es beispielsweise in einem Schreiben des Bundesverbandes deutscher Banken, dass "Angesichts der aktuellen Kreditklemmendiskussion, die sich aufgrund der wirtschaftlichen Entwicklung in den nächsten Monaten voraussichtlich noch verschärfen wird, der Wiederbelebung des Verbriefungsmarktes eine zentrale Bedeutung beikommt".
Ziel der vorliegenden Veröffentlichung ist es aufzuzeigen, wie bei einem wieder in Gang kommenden Verbriefungsmarkt die Bewerkstelligung einer strukturierten Immobilienfinanzierung erfolgen kann und wie hierdurch gewerbliche Wohnungsunternehmen auch zukünftig in der Lage sein werden, ihren Finanzbedarf zu decken. Hierzu werden zunächst die verschiedenen Arten von Verbriefungsprodukten im Immobilienfinanzierungsgeschäft aufgezeigt. Für sehr grosse Unternehmen ist es dabei zum Teil erstrebenswert, einen eigenen Kapitalmarktzugang zu erhalten, während andere Finanzierungssuchende die Rolle des Kreditinstitutes als Kapitalmarktintermediär in Anspruch nehmen.
Der Schwerpunkt dieses Buches befasst sich deshalb mit der Darstellung der organisatorischen Gestaltung einer Finanzierung, welche aufgrund der erheblichen Komplexität des Finanzierungsgebildes mit Hilfe eines Kreditinstitutes durchgeführt wird. Im Praxisbeispiel wird die Immobilien Securitisation (Darlehensverbriefung) an einem konkreten Fall aufgezeigt. Im "Strukturellen Teil" der Finanzierung werden die dort notwendigen Funktionsträger und Massnahmen vorgestellt. Hierbei wird schwerpunktmässig auf die neu zu gründende Objektgesellschaft und die Due Diligence Real Estate eingegangen. Der nachfolgende "Operationale Teil" beschäftigt sich mit den zu gewährenden Mitwirkungs- und Kontrollrechten, welche über umfangreiche Nebenabreden (Covenants) in den Finanzierungsverträgen explizit benannt werden.