Kritische Auseinandersetzung mit der Novellierung der Wertermittlungsverordnung (PDF)

Inhaltsangabe:Einleitung:
In Anlehnung an die Verkehrswertdefinition des § 194 BauGB regelt die Wertermittlungsverordnung die Grundsätze der Verkehrswertermittlung in Deutschland. Auf Grund der Heterogenität des Wirtschaftsgutes Immobilie erhebt sie nicht den Anspruch die Bewertung der verschiedenen Grundstückstypen abschliessend zu regeln. Anzuwenden ist sie von Gutachterausschüssen, Bundes- und Landesbehörden sowie Sachverständigen, sofern die jeweilige Sachverständigenordnung dies vorschreibt bzw. ihre Anwendung vereinbart ist. Tatsächlich hat sich ihr Regelungsinhalt bei nahezu allen Marktteilnehmers als anerkannter Standard durchgesetzt.
Die Urfassung der WertV wurde am 7. August 1961 verabschiedet. Mit ihr kamen erstmalig einheitliche Verfahrensgrundsätze zur Anwendung, um den bis dato zum Teil erheblichen Unterschieden in der Verkehrswertermittlung entgegenzuwirken. Im Zuge veränderter Bedingungen auf den deutschen Immobilienmärkten musste auch die WertV in ihrer Geschichte mehrmals novelliert werden. Die Ergänzungen hinsichtlich sanierungs- und entwicklungsrechtlicher Vorschriften der WertV 1971 waren lediglich redaktioneller Natur. Diese wurden mit der WertV 1998 i.V.m. dem BauROG 98 novelliert und die Berlinklausel gestrichen. Eine erste Neufassung erfuhr das Regelwerk mit der WertV 1988. Damals sollte die Marktkonformität der Wertermittlungsergebnisse durch die Normierung von Begrifflichkeiten gewährleistet werden. In die Verordnung eingebettet wurde die Kategorisierung von land- und forstwirtschaftlichen Flächen, Rohbauland und baureifem Land. Gutachterausschüsse wurden verpflichtet, die zur Wertermittlung erforderlichen Daten abzuleiten. Normiert wurden Bodenpreisindexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Liegenschaftszinssätze und Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke.
In Folge der Globalisierung, von denen die deutschen Immobilienmärkte seit ca. 20 Jahren verstärkt beeinflusst werden, wird nun die Notwendigkeit einer erneuten Novellierung gesehen. Die Vorschläge des Berichts des Sachverständigengremiums zur Überprüfung des Wertermittlungsrechts (im Folgenden als ¿das Gremium¿ bezeichnet) haben Irritationen hervorgerufen und werden in der Fachwelt seit ihrer Veröffentlichung kontrovers diskutiert.
Fraglich ist , in wie weit geänderte Rahmenbedingungen die Novellierung der WertV 88 bedingen. Gegenwärtig kann die Diskussion in zwei Lager eingeteilt werden : Die erste Gruppe ist der Auffassung, die deutsche Wertermittlungsverordnung [...]