Erfassen und Berücksichtigung des Befundes von Gebäuden in der Immobilienwertermittlung (PDF)

Inhaltsangabe:Einleitung:
In der Immobilienwertermittlung benötigt man zur Durchführung einer sachgemässen Grundstücksbewertung umfangreiche Kenntnisse über das Bewertungsobjekt. Zum einen ergeben sich diese aus dem Grundstück selbst und zum anderen werden Immobilienmarktfaktoren benötigt. Im Wertgutachten gilt es das Bewertungsobjekt ausreichend präzise darzustellen, so dass es jeder wieder erkennen und die durchgeführte Bewertung nachvollziehen kann. Für eine aussagekräftige Beschreibung ist demnach eine Begutachtung des Objektes durchzuführen. Oftmals besteht das Ergebnis aus der Zusammentragung vieler einzelner Wertmerkmale. Das Erfassen und Darstellen der markanten und wertbildenden Merkmale gilt als Grundvoraussetzung für die anschliessende Immobilienwertermittlung. Probleme ergeben sich hierbei bereits schon bei der Erfassung der notwendigen Daten. Es stellt sich nun die Frage, was soll man aufnehmen, welche Merkmale sind wertrelevant und welche Tatsachen können vernachlässigt werden. Daraus ergibt sich wiederum eine Anforderung an die Untersuchung und Befundaufnahme selbst, d.h. wie gehe ich beim Erfassen von Gebäuden vor und welche Möglichkeiten gibt es.
Für die Befunderfassung und Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken gibt es derzeit ein relativ grosses Angebot an vorgefertigten Formularen und Wertermittlungssoftware. Diese beinhalten auch einen beschreibenden Teil des Bewertungsobjektes. Bevor jedoch Eintragungen getätigt werden können, müssen Daten hierfür vorliegen. Die eigentliche Datenbeschaffung bleibt dem Bearbeiter vorbehalten. Natürlich dient diese Software auch zu Speicherung und Auswertung der eingegebenen Fakten und kann fortführend auch als Datengrundlage dienen (Mietpreise, Liegenschaftszins). Für die Erfassung der Grundstücksdaten gibt es so genannte Checklisten oder Aufnahmebögen, die teilweise in der Literatur und als Dokumentendatei zum Wertermittlungsprogramm zu finden sind. Viele Vorlagen sind oft nicht auf das Bewertungsobjekt abgestimmt, und durch das sture Abarbeiten der bereits vorgegebenen Punkte wird der Bezug zum Objekt vernachlässigt. Diese Aufnahmebögen verfügen teilweise über ¿Ankreuz-Kästchen¿ und einer freien Beschreibung. Fortführende Aussagen hierzu werden im Abschnitt ¿ Aufnahmebogen- getätigt. Die derzeit auf dem Markt befindlichen Erfassungsbögen für Gebäude sind unzureichend strukturiert und erlauben keine differenzierte Betrachtung von mehreren Geschossen. Weiterhin wird der Ablauf einer [...]