Die wohnungswirtschaftlichen Betriebskosten und die Ermittlung von möglichen Einsparungsmassnahmen (PDF)

Inhaltsangabe:Einleitung:
Der Anstieg der wohnungswirtschaftlichen Betriebskosten zur sogenannten "Zweiten Miete" entwickelt sich zu einem zukünftigen Schwerpunktthema in der Immobilienwirtschaft, denn die Höhe der Betriebskosten ist mitentscheidend für die Vermietbarkeit der Wohnung. Für den Mieter bedeuten die extrem angestiegenen Betriebskosten u.a., dass er hohe zusätzliche Kosten zuzüglich der eigentlichen Nettokaltmiete zu tragen hat und dass er unter Umständen nach Wohnungen mit geringen bzw. geringeren Betriebskosten suchen muss. Ein solcher Wohnungswechsel kann dem institutionellen Vermieter hohe Kosten aufgrund der Mieterfluktuation verursachen. Dies ist aber nicht der einzige Punkt, der beim Vermieter aufgrund gestiegener Betriebskosten an Bedeutung gewinnt. Hohe Betriebskosten können dem Vermieter Wohnungsleerstände oder Vermietungshemmnisse bescheren. Aber auch die Reduzierung möglicher Mieterhöhungsspielräume ist genauso wie die Verschlechterung der Marktchance und somit die Beeinträchtigung der Wettbewerbsfähigkeit des institutionellen Vermieters aufgrund hoher Betriebskosten ein Problem, welches es zu lösen gilt.
Um den Anstieg der Betriebskosten an einem Beispiel zu verdeutlichen, werden die Veränderungen der Grundmiete und der Betriebskosten (ohne Heizung und Warmwasser) des Verbandes rheinischer und westfälischer Wohnungsunternehmen e.V. herangezogen. Von 1991 bis 1997 stiegen bei den Mitgliedsunternehmen des Verbandes rheinischer und westfälischer Wohnungsunternehmen e.V. die Grundmieten um 28 % und die Betriebskosten stiegen um 79 %. Die Betriebskosten hatten 1991 einen Anteil von 20,2 % und 1997 einen Anteil von 26,2 % an der Bruttokaltmiete. Die Auswertung macht deutlich, dass die Betriebskosten wesentlich stärker als die Grundmieten gestiegen sind. Auch der Anteil der Betriebskosten an der Bruttokaltmiete wird immer grösser.
Die ansteigende Entwicklung der kommunalen Gebühren, als ein Teil der Betriebskosten, hat dramatische Auswirkungen auf die Vermietbarkeit, da die höhere Belastung die Haushalte in ihrer Zahlungsfähigkeit einschränkt. In anderen Bereichen des täglichen Lebens haben die Haushalte die Möglichkeit, auf andere bzw. ähnliche Produkte auszuweichen. Bei den kommunalen Gebühren ist dies nicht der Fall. Hier ist sowohl der Vermieter als auch der Mieter den Gebühren ausgesetzt.
Auf den stetigen Anstieg der kommunalen Gebühren bezugnehmend werden in Kap. 3.1.3 (Exkurs: Kommunale Gebühren) verschiedene Gründe für [...]