Die Nutzung einer sog. Immobilien-GmbH als ertragssteuerliches Gestaltungsmodell (PDF)

Masterarbeit aus dem Jahr 2023 im Fachbereich Jura - Steuerrecht, Note: 1,3, Hochschule RheinMain (Wiesbaden Business School), Sprache: Deutsch, Abstract: Bei umfangreichen Immobilieninvestments können häufig hohe laufende Einkünfte und Veräusserungsgewinne realisiert werden. Daher sind bereits vor Erwerb der Immobilien auch die steuerlichen Konsequenzen der geplanten Investmentstruktur zu beachten, um eine steueroptimierte Immobilienverwaltung zu ermöglichen.

Das deutsche Ertragssteuerrecht ist hierbei jedoch nicht rechtsformneutral ausgestaltet, wodurch sich aus der bereits im Investitionszeitpunkt zu treffenden Wahl des Investitionswegs u. U. ertragsteuerliche Folgen ergeben, die sich später nicht mehr oder nur mit hohen Kosten ändern lassen. In der Praxis spielen als Investitionsvehikel eines im Bereich des Spitzensteuersatzes liegenden Steuerpflichtigen hierbei die sog. Immobilien-GmbH und damit mögliche Holdingstrukturen eine tragende Rolle.

Diese Thesis soll die Möglichkeit der ertragssteuerlichen Optimierung für den Stpfl. durch Nutzung einer inländischen Immobilien-GmbH zeigen. Da die Vorteilhaftigkeit der Gestaltungsmöglichkeiten massgeblich von der Höhe des auf den Stpfl. anzuwendenden progressiven Einkommensteuertarifs abhängt, wird sich nachfolgend ausschliesslich auf eine Beurteilung für Stpfl. im Bereich des Spitzensteuersatzes beschränkt.

Ausgehend von den steuerlichen Folgen der Vermietung sowie Veräusserung von Immobilien im Privatvermögen, erfolgt zunächst die Darstellung der steuerlichen Auswirkungen bei einer Verwaltung von Immobilien im Betriebsvermögen der Immobilien-GmbH. Zwar führt bereits die blosse Verwendung einer Immobilien-GmbH zu steuerlichen Vorteilen gegenüber der Vermögensverwaltung im Privatvermögen, doch wird dieser Effekt nochmals verstärkt durch die Verwendung einer Holdingstruktur.

Daher wird zunächst das einstöckige Holdingmodell betrachtet, bei dem eine natürliche Person nur mittelbar über eine hundertprozentige Beteiligung an einer zwischengeschalteten Holding-GmbH an der vermögensverwaltenden Immobilien-GmbH beteiligt ist. Darauffolgend wird das Konstrukt der sog. doppelstöckigen Holding thematisiert, die für den Fall der kurzfristigen Beendigung des Immobilieninvestments innerhalb von sieben Jahren nach der Errichtung der Holdingstruktur eine steueroptimierte Gestaltung darstellen kann.