Das Modernisierungsrisiko in der Wertermittlung unter Berücksichtigung aktueller Markttrends (PDF)

Inhaltsangabe:Problemstellung:
Vielfältige Anlässe erfordern eine Bewertung von Grundstücken. So zum Beispiel zur Fundierung von Ankaufs- oder Verkaufsentscheidungen, zur Vorbereitung von Kreditentscheidungen, für Zwecke der Vermögensauseinandersetzung oder zur Messung der Wirtschaftlichkeit von Entwicklungsstrategien.
Im Gegensatz zu den bankenspezifischen Anweisungen und Richtlinien, die bei der Ermittlung des Beleihungswertes von Immobilien zu berücksichtigen sind, gibt es im Rahmen der Wertermittlungsverordnung (WertV) und der Wertermittlungsrichtlinie (WertR) für die Verkehrswertermittlung keine verbindlichen Vorgaben, die zur Berücksichtigung des so genannten Modernisierungsrisikosvon Immobilien verpflichten. Dies resultiert aus dem Umstand, dass einzelne Determinanten des Wertermittlungsverfahrens, wie beispielsweise die Liegenschaftszinssätze, mehr oder weniger aktuell durch die Gutachterausschüsse vom Marktgeschehen abgeleitet werden und somit das Verhalten am Immobilienmarkt hinsichtlich der ausgehandelten Kauf- und Verkaufspreise bereits widerspiegeln (sollten). Trotzdem gilt es zu beachten, dass der vorausschauend handelnde Kaufmann bei seiner Investitionsentscheidung zukünftige Kosten für die Aufrechterhaltung der Marktgängigkeit seiner Immobilie in seine Liquidationsplanung einschliesst.
Dazu führt insbesondere Falkaus: ¿Eine erfolgreiche Immobilie wird permanent auf dem neuesten Stand gehalten. Eine ständige Überprüfung der Immobilie, ob sie für zukünftige Nutzungskonzepte geeignet ist, erscheint erforderlich. Das Zeitalter des schnellen Handelns gibt das vor.¿
In Anbetracht der aktuellen Markttrends und der sich verändernden Nutzungszyklen sowie mit Hinblick auf die daraus resultierenden steigenden Anforderungen an Immobilien, muss unterstellt werden, dass die mit dieser Entwicklung verbundenen Kostenerwartungen und in Folge tatsächlich vorhandenen Wertminderungen nicht immer ausreichend in den zugrunde gelegten durchschnittlichen (objekttypischen) Liegenschaftszinssätzen berücksichtigt sind.
Wer den Wert seiner Immobilie nachhaltig auf einem konstanten Niveau sichern will, muss sich permanent Gedanken machen, ob das derzeitige Konzept auch für die Zukunft sinnvoll ist. Die permanente Weiterentwicklung bietet entsprechend viele Ressourcen. Revitalisierung, unter der man im Allgemeinen die Anpassung und ggf. Umnutzung der Immobilie versteht, um mit ihr lage- und marktgerechte Erträge erzielen zu können, ist ein Mittel zur [...]