Mietminderung und Mietmängel - inkl. Arbeitshilfen online

Mangelbegriff

Die Geltendmachung von Gewährleistungsrechten knüpft an das Vorliegen eines Mangels an der Mietsache an. Die rechtliche Beurteilung und Behandlung eines Sachverhalts hängt daher massgeblich davon ab, ob das Bestehen eines Mangels bejaht werden kann oder nicht.

Hauptpflichten der Mietparteien (§ 535 BGB)

Verstösse gegen vertragliche oder gesetzliche Verpflichtungen können zu Ansprüchen der jeweiligen Vertragspartner führen. Um zu prüfen, ob ein entsprechender Verstoss und in der Folge eventuell ein Mangel an der Mietsache vorliegt, muss zunächst geklärt werden, welche Pflichten und Aufgaben der Vermieter bzw. der Mieter zu erfüllen hat.

Pflichten des Vermieters

Zu den Hauptpflichten des Vermieters aus dem Mietverhältnis zählt zum einen die Verpflichtung zur Überlassung der Mietsache und zum anderen die Erhaltung der Mietsache (§ 535 Abs. 1 BGB). Danach hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemässen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Den Vermieter trifft daher grundsätzlich die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht im Bezug auf die Mietsache. Der Vermieter ist stets dafür verantwortlich, dass der Gebrauch der Mietsache während der gesamten Mietdauer für den Mieter uneingeschränkt möglich ist.

Die Beantwortung der Frage, welche Räume und Bereiche eines Anwesens oder Grundstücks zur Mietsache gehören, richtet sich nach den zwischen den Parteien im Mietvertrag getroffenen Vereinbarungen. Was zur Mietsache gehört, ist - sofern keine eindeutigen Vereinbarungen getroffen wurden - durch Auslegung zu ermitteln (§§ 157, 242 BGB). Aus der Tatsache, dass der Vermieter über einen längeren Zeitraum hinweg die Nutzung von Grundstücksteilen oder Räumen durch den Mieter geduldet hat, kann nicht hergeleitet werden, dass diese nunmehr zum Vertragsgegenstand zählen. Es handelt sich bei einer solchen Duldung

Einleitung Mangelbegriff Hauptpflichten der Mietparteien (
535 BGB) Sachmangel Rechtsmangel Zugesicherte Eigenschaft Mietminderung Höhe der Mietminderung Bemessungsgrundlage der Minderung Berücksichtigung der Minderung bei der Betriebskostenabrechnung Ausschluss der Minderung Unerheblichkeit des Mangels Kenntnis des Mieters Schadensverursachung durch den Mieter Der Mieter vereitelt Erhaltungsmassnahmen Ausschluss der Minderung bei energetischer Modernisierung Vertraglicher Minderungsausschluss Modernisierungsvereinbarung Rechte des Vermieters Besichtigungs-/Betretungsrecht Durchführung von Erhaltungsmassnahmen Durchführung von Modernisierungsmassnahmen Abmahnung Kündigung Schadensersatzanspruch des Vermieters Besonderheiten bei Lärm Ursachen von Störungen durch Lärm Ruhezeiten/Zimmerlautstärke Bewertung von Lärm Einzelfälle Vorgehensweise bei Lärmbelästigungen Beweislast Besonderheiten bei Feuchte und Schimmel Ursachen von Schimmel- und Feuchteschäden Beweislage Fogging Umweltgifte Elektrosmog Legionellen Sonstige Gifte Vorgehensweise des Vermieters Klagearten Beweislast Pflichten und Rechte des Mieters Pflichten des Mieters Rechte Mietminderungstabelle Abkürzungsverzeichnis
Literaturverzeichnis
Stichwortverzeichnis

Noack, Birgit
Die Rechtsanwältin Birgit Noack ist seit über 15 Jahren als Beraterin beim Haus- und Grundbesitzerverein München mit dem Schwerpunkt Mietrecht tätig.Westner, Martina
Martina Westner, Rechtsanwältin, ist seit über 15 Jahren als Beraterin beim Haus- und Grundbesitzerverein München mit dem Schwerpunkt Mietrecht tätig.