Immobilienbewertung mit einem cash-flow-orientierten Ertragswertverfahren (PDF)

Inhaltsangabe:Zusammenfassung:
Die Diplomarbeit "Immobilienbewertung mit einem cash-flow-orientierten Ertragswertverfahren" wurde am Stiftungslehrstuhl für Grundstücks- und Wohnungswirtschaft an der Universität Leipzig erstellt. Sie analysiert kritisch das Ertragswertverfahren zur Wertermittlung für Immobilien, welches in der Wertermittlungsverordnung (WertV) definiert ist und allgemein Anwendung findet.
Aufgabe der Wertermittlung ist es, die preisrelevanten Einflussfaktoren, so zu quantifizieren, dass der ermittelte Wert den wirtschaftlichen Interessen von Käufern und Verkäufern gerecht wird.
Das auf eine gleichmässige Marktentwicklung ausgelegte Ertragswertverfahren nach WertV kann jedoch Einflüsse wie hohe Leerstandsraten, Mietpreiseinbrüche, wechselhafte politische Rahmenbedingungen sowie auch besondere demographische, soziale und psychologische Faktoren nur bedingt würdigen. Hauptprobleme sind hierbei neben der Vergangenheitsorientierung, welche die Einbeziehung neuer Informationen erschwert, vor allem auch die spezifischen Grössen Liegenschaftszins und nachhaltiger Ertrag. Jeder nur irgendwie gleichmässige Ertragstrend lässt sich auch als nachhaltiger (=konstanter) Ertrag darstellen. Ein dennoch gültiger Ertragswert (=Barwert aller künftigen Erträge) wird dann über eine Zinssatzmodifikation erreicht, die das tatsächliche Wachstum auf den Zinssatz verlagert.
Ein solches Verfahren ist jedoch nur bei Vorliegen einer einzigen Ertragssituation und stabilen Märkten sicher anwendbar. Die Arbeit stellt fest, dass Abweichungen, z.B. aufgrund von Staffelmietvereinbarungen oder Sozialbindung, in der amtlichen Wertermittlung häufig zu ökonomisch unsinnigen Ergebnissen führen. Die Probleme, die sich aus den Rechentechniken der WertV ergeben, sind den Verfassern und Anwendern dieses juristischen Konstruktes offenbar weitgehend unbekannt.
Ausgehend vom allgemeinen Ertragswertbegriff und von Prinzipien der internationalen Wertermittlungspraxis werden in der Arbeit Prämissen aufgestellt, welche eine leistungsfähige und ökonomisch exakte Alternative zum Ertragswertverfahren nach WertV beachten muss. Die Umsetzung dieser Anforderungen ergibt ein cash-flow-orientiertes Ertragswertverfahren. Dieses weist im Grundfall eine Ergebnisidentität mit der WertV-Rechnung auf, besitzt aber nicht mehr deren Fehlerquellen (wie Tests beweisen) und ist flexibler anwendbar. Die Darstellung und Interpretation wird durch den Cash-Flow-Ansatz erleichtert. Die Rendite wird explizit [...]