Die nachhaltige Miete am Wohnungsmarkt: Auswirkungen auf die Ertragswertermittlung
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Der Mietzins spielt bei der Wertermittlung von Immobilien eine erhebliche Rolle. Aufgrund der langfristigen Ausrichtung der deutschen Bewertungsverfahren spricht man bei der hiesigen Bewertung von Immobilien von der "nachhaltigen Miete". Doch was genau hat man unter "nachhaltiger Miete" zu verstehen? Und ist die abgeleitete Begriffsdefinition auf die Wertermittlung von Immobilien überhaupt zutreffend? Und wie genau ist es nach den momentan genutzten Verfahren möglich heute eine nachhaltige Miete für die nächsten 50 Jahre festzustellen? Wie werden Phasen beurteilt, die die Gefahr einer Preisblasenbildung bergen? Und wie können volatile Schwankungen in die Ermittlung mit einbezogen werden?
Die vorliegende Arbeit setzt sich mit diesen Fragestellungen auseinander. Es wird versucht, eine Ermittlungsmethodik mithilfe von Mietbandbreiten für die Ermittlung der nachhaltigen Miete am Wohnungsmarkt zu erarbeiten. Ausserdem sollen "worst-case" und "best-case"-Werte mit einbezogen werden, um das Chancen-Risiko-Profil einer zu bewertenden Wohnimmobilie darzustellen.
Es wird sich zeigen, dass aufgrund der Heterogenität der Immobilie und einer nicht absoluten Markttransparenz ein Risiko zur Unschärfe in der Ertragswertermittlung besteht. Eine Genauigkeit der festgestellten nachhaltigen Miete mithilfe von gängigen Verfahren wird somit nur vorgetäuscht.
Kapitel 3.2, Begriff der nachhaltigen Miete:
"Im Ertragswertverfahren wird der Ertragswert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt."
Die ImmoWertV schreibt als eine Rechtsgrundlage der Immobilienwertermittlung in Deutschland vor, dass im Ertragswertverfahren der Verkehrswert einer Immobilie mithilfe der "marktüblich erzielbaren Erträge" ermittelt wird. Dabei ist von durchschnittlichen und langfristigen Erträgen wie z.B. Mieten für vergleichbare Grundstücke auszugehen. In der WertV 1988 fand sich die Bezeichnung der "nachhaltig erzielbaren Erträge", welche ersetzt wurde (siehe oben). In der Erläuterungen zu
17 ImmoWertV stellt der Verordnungsgeber allerdings klar, dass marktübliche Erträge nachhaltig erzielbar sind.
Dies dient der besonderen Betonung des Marktbezuges der Erträge. Die "nachhaltige Miete" ist somit eine Hauptkomponente der Ertragswertermittlung. Im Ertragswertverfahren werden zur Ermittlung des jährlichen Reinertrages die Bewirtschaftungskosten vom Rohertrag (nachhaltige Jahresmiete) subtrahiert. Es wird dabei unterstellt, dass die marktüblichen Erträge zum Wertermittlungsstichtag über die Restnutzungsdauer kontinuierlich erzielt werden. Ein Potenzial zur Mietsteigerung wird mit dem Liegenschaftszinssatz abgebildet. Für die Ertragswertermittlung bedarf es ausserdem der Überprüfung der marktüblichen Miete im Verhältnis zur tatsächlichen Miete. Die tatsächlich gezahlte Miete weicht in den meisten Fällen von der marktüblichen Miete ab und darf deshalb nicht ungeprüft in die Wertermittlung einfliessen. Die Vertragsmiete kann also über der marktüblichen Miete (Mehrmiete, overrent) oder aber unter der marktüblichen Miete (Mindermiete, underrent) liegen (siehe Kapitel 4.3.3.).
Zusammenfassend ist zu sagen, dass die nachhaltige Miete den marktüblich erzielbaren Ertrag über den Zeitraum der Restnutzungsdauer darstellt. Abweichungen der Vertragsmiete in Form von over- oder underrents sind in der Wertermittlung so zu
- Autor: Philipp Rabsahl
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- Erscheinungsdatum: 22.07.2015
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